מום נסתר במקרקעין: נטל הראיה, תקופת ההתיישנות והפסיקה

רכישת נכס מקרקעין היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיי האדם. כשמתגלה כי הנכס שרכשתם סובל ממום נסתר שלא היה ניתן לגלותו בבדיקה סבירה לפני הרכישה, אתם עשויים להיות זכאים לפיצוי או אפילו לביטול העסקה. אולם, הדרך להוכחת מום נסתר ולתביעה מוצלחת כרוכה באתגרים משפטיים מורכבים הנוגעים לנטל הראיה, לתקופת ההתיישנות ולפרשנות המשפטית של המושג.

מהו מום נסתר במקרקעין?

מום נסתר הוא פגם משמעותי בנכס שלא היה ניתן לגלותו בבדיקה סבירה בזמן הרכישה. בניגוד למום גלוי שהקונה יכול וצריך היה לזהות בביקור בנכס, מום נסתר חבוי ומתגלה רק לאחר המעבר לדירה או לאחר תקופה של מגורים. 

דוגמאות נפוצות כוללות: בעיות יסודות ובעיות מבניות חמורות שלא ניתן לזהות בעין, נזילות מים בתקרה או בקירות הנובעות מליקויי איטום נסתרים, בעיות חשמל או אינסטלציה נסתרות בקירות, נזקים כתוצאה מרטיבות כרונית או עובש נסתר, ובעיות משפטיות כגון עיקולים או משכנתאות שלא נחשפו בבדיקת הטאבו.

חשוב להבחין: לא כל פגם בנכס נחשב למום נסתר. הפגם חייב להיות משמעותי בכדי שיפגע באופן ממשי בשימוש בנכס או בערכו, והוא חייב להיות נסתר באמת, כלומר, הקונה הממוצע לא היה יכול לגלותו גם אם היה בודק את הנכס בקפידה.

נטל הראיה - על מי מוטלת האחריות להוכיח?

בתביעות בשל מום נסתר, האחריות להוכחה מוטלת על הקונה, והוא נדרש לבסס שלושה יסודות מרכזיים: תחילה, עליו להראות שהפגם אכן קיים ושהוא בעל משמעות ממשית. לאחר מכן, יש להוכיח שהליקוי היה נוכח כבר במועד ביצוע העסקה, ולא נגרם מאוחר יותר כתוצאה מתחזוקה לקויה או שימוש בלתי הולם. ולבסוף, על הקונה להדגים שהפגם היה מוסתר מעין בודקת ולא היה ניתן לזהותו בבדיקה ראויה.

הדרישות הללו מקשות על הקונים, במיוחד כשמדובר במומים שהתגלו זמן רב לאחר הרכישה. לעיתים נדרשות חוות דעת של מומחים הנדסיים או אדריכלים כדי להוכיח שהבעיה אכן התקיימה בעת המכירה ולא נוצרה מאוחר יותר. 

מצד שני, על המוכר מוטלת חובת גילוי. אם המוכר ידע על הפגם ולא גילה אותו לקונה, הדבר מחמיר את מעמדו המשפטי והוא עשוי לשאת באחריות מוגברת. בפסיקה נקבע כי הסתרה מכוונת של מום יכולה להוביל לביטול העסקה ולפיצויים משמעותיים.

תקופת ההתיישנות - מתי פג התוקף לתבוע?

תקופת ההתיישנות היא פרק הזמן שבו ניתן להגיש תביעה בגין מום נסתר. על פי החוק, תקופת ההתיישנות היא שבע שנים ממועד המכירה. עם זאת, בפסיקה נקבע כי המועד נקבע רק מהרגע שבו גילה הקונה את המום, או מהרגע שבו היה צריך לגלותו בבדיקה סבירה.

כלל זה יוצר מצב מורכב: אם המום התגלה חמש שנים לאחר הרכישה, לכאורה עדיין יש זמן להגיש תביעה. אבל אם בית המשפט יקבע שהמום היה צריך להתגלות כבר שנתיים לאחר הרכישה, ייתכן שהתביעה תידחה בשל התיישנות. זוהי סוגיה עדינה הדורשת ייעוץ משפטי מקצועי.

חשוב לציין: לעיתים המוכר או הקבלן מנסים לכלול בחוזה המכר הגבלות זמן מחמירות יותר, המצמצמות את תקופת התביעה. לא תמיד סעיפים כאלה תקפים, ובית המשפט עשוי לפסול אותם אם הם בלתי סבירים.

הפסיקה - כיצד בתי המשפט מפרשים את המושג

הפסיקה הישראלית בנושא מום נסתר התפתחה לאורך השנים והותירה מספר עקרונות מנחים. בית המשפט העליון קבע כי יש להעריך את "הנסתרות" של המום בהתאם לציפיות סבירות מקונה זהיר. קונה לא חייב להעסיק מהנדס או מומחה לפני כל רכישה, אלא רק לבצע בדיקה סבירה בהתאם לנסיבות.

בנוסף, נפסק כי המוכר חייב לגלות ליקויים שידועים לו, גם אם הם אינם גלויים לעין. הסתרה של מידע רלוונטי על הנכס עשויה להוות הטעיה ולהביא לביטול העסקה.

אם גיליתם מום נסתר בנכס שרכשתם, אל תחכו. פנו מיד לייעוץ משפטי מקצועי. עו"ד דורון רז מתמחה בדיני מקרקעין ובנייה, ומשלב ידע משפטי עם הבנה טכנית לטיפול מיטבי בתביעות מסוג זה.